爱奇艺体育登录入口-魔术力克独行水平，打败人拿到近四分之一

　　我带着一本《经济学原理》走到一家链家的门口，忽然，《经济学原理》自焚成了一抹灰……

　　就这几天，关于北京房价的消息又爆炸了。中国房地产业协会发布的房价行情显示，北京房价连续17个月环比上涨。某距离北京300公里的新盘连夜涨价近2000元/平……一时间，关于北京以及环北京房价再次成为焦点话题。

　　链家最新公布的数据显示，2月份，北京城的带看次数接近70万次，创下去年3月以来的最高点。

　　带看次数，就是跟着中介的小电瓶车去看房的次数。70万次是什么概念？北京三环总长是48公里，70万人手拉手的话，能绕北京三环近25圈！

　　还有一个现象是：部分专做过户排号业务的黄牛又一次看到了其中商机，一些加急约号的价格已经被炒到了上万元。

　　同时，有个段子最近在朋友圈里开始流传：在北京，一朋友买房，卖家报价728万，从7点半砍价到夜里11点半，745万成交……

　　真实与否暂且不论，楼市交易的那种焦灼感已经扑面而来，而现在，这种房市热潮正从一线城市向二三线蔓延。

　　据中国指数研究院的数据显示，2月末，19个主要城市中，一线城市同比下降16.3%；二线城市同比增长76.69%；三线城市同比增长35.84%。

　　三亚曾是一个面临“崩盘”的城市，据易居研究院数据，去年全年三亚新建商品住宅成交均价均价约1.9万元/平方米，而今年一月均价已升至约2.4万元/平方米，涨幅23%。

　　北京周边县市也火热起来，涿州在售新盘价格已经达到20000左右元/平，承德一在售楼盘均价达37000元/平，怀来县在售新盘数量较多，均价在12500元/平~ 34500元/平不等。

　　柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%，柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%。

　　从春节以来的楼市关注度及成交情况来看，三四线城市已形成“逆袭”北上广深之势。

　　为了稳定住房市场、防范住房炒作、挤压日益膨胀的楼市泡沫，3月以来，河北涿州、涞水、崇礼已相继启动限购政策，三亚政府发布调控通知，南京、青岛接连发布限购政策，连赣州也加入了限购行列。

　　看来，依赖于土地财政的相关部门也清楚意识到了房地产泡沫的危害性。

　　本来准备在2016年通过信贷政策的适度宽松，来振兴实体经济，并且解决三四线城市房地产去库存压力。然而事与愿违，2016年的信贷资金多数都流向了本来存在泡沫的一二线城市的房地产，而三四线城市的去库存却效果不彰。

　　进入2017年，各级政府又希望通过一系列的调控手段，先稳住一二线城市的高房价，使其不致于在短期内破裂，引发灾难性的系统性风险。同时，再想方设法给三四线城市“去库存”，以达到“降杠杆，化风险”的目的。

　　其实，各级政府是希望通过推进城镇化、户籍制度、危棚简屋改造等措施，让老百姓今年能再掏钱出来，为三四线城市去库存服务。从政府的角度来说，并不会把房地产市场都打死，但也不希望热点城市的房价过快上涨。如果房地产不出大事，那就皆大欢喜，房地产出了大事，国内中产阶级就是托着掉下来天花板的人。

　　中产面对资产被碾压感之余，阶层固化的担忧也日渐深化。即使先知先觉抢先买房上车的，千万资产在手中也捂得日渐烫手，更不用说还在场边犹豫转身还抢不到筹码的看客，他们不仅要担忧越来越买不起，还要害怕在高位“接盘”。

　　说到底，加杠杆从一线房地产弥漫到二线房地产，根本原因还在于过剩流动性之下的资产荒。近期房地产火爆程度，本质上正是“资产荒”之下的羊群效应与无奈选择。而资产荒的最终解决，不是来自于资产回报率的大幅改善，而是投资人预期的调整。

　　专家疾呼，北京、深圳等中国一线城市的楼市已透支了未来五年甚至十年的上涨空间，目前这股炒房热也正向二三线城市曼延，显然与其追涨不如转战更有升值空间的领域。那么，哪里才是家庭资产比较稳妥的投资领域？

　　我们的建议是投资新兴国家房产市场，追逐潜在的“升值洼地”。有证据显示中国买家已加强投资全球避险房地产的兴趣。诺亚财富《2016高端财富白皮书》调查中，近八成的高净值人士计划在未来增加海外投资的配置比例。目前中产阶级也正在加入出海置业的行列。

　　而海外房产投资的关键是什么呢？——寻找有升值潜力的国家及其核心城市。具体表现在：人口的持续流入，临近学校等便利设施，基础设施改善等方面。

　　1.人口统计

　　每个地区居民年龄的结构对长期房产投资的成功至关重要。一个年轻人口占多数的繁荣国际都市，最应受到置业者的关注。如果您的目标是先出租3~4年，然后再卖给首次购房的买家，就应该找25~35岁这个年龄段人口比例较高的地区。

　　2.临近当地便利设施

　　无论房屋是出租给外籍管理层，还是学生家庭、蓝领工人，每个人都喜欢住在设施好的地方。房产附近是否有公园、餐馆和商店；步行或驾驶距离远不远；如果找的是公寓社区，池塘和公共景观领域是否得到良好的维护等等，这些都是影响买房的因素。

　　3.周边学校

　　大多数年轻夫妇在一个新地区租房或是买房时会考虑当地学校系统。如果你的房产所在地区有A或B级学校，就会吸引更高水准的租户。这些区域的房价高，而且普遍的升值速度比全国平均水平更快。

　　4.基础设施的改善计划

　　如果当地政府规划改善自己住宅社区的基础设施，这将对房产投资盈利产生深远的影响。基础设施的改善可能是简单地在拐角处建立一个新的儿童公园，或是添加一个车道，缩短通勤距离。而大项目，如地铁周边扩建、建立新购物中心或商业公园，也有巨大的影响。

　　根据以上要素，新兴市场中的马来西亚房产成为进入投资者眼中的最佳选择之一。

　　马来西亚人口平均年龄：2016年人口平均年龄为28岁；2015年为27.6岁；2014年为27.3岁。这个年龄正是购置房产的黄金主力军，同时也是租赁市场的常客。

　　劳动力人口占比：与2015年相比，15岁至64岁的工作年龄人口在2016年比2015年增加了0.2个百分点。长远看一个国家是否具备经济活力，劳动力人口的可持续增长是关键，在这点上，马来西亚与世界上日益迈向老龄化的众多国家拉开距离。

　　“大吉隆坡计划”：未来在2020年，吉隆坡地区人口，将从现有的600万人增至1000万人，政府还推出特别奖励，邀请世界上最优秀的100个企业在马来西亚设立据点，吸引国外大量人才。

　　马来西亚政府以1720亿令吉打造“大吉隆坡”，从硬体设备、人民收入及居住环境这三方面，让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居的城市，同时成为世界经济成长率最高城市前20名。

　　未来5年马来西亚计划将投入大量资金用于加大基础设施建设，其中包括横跨新马两国的新马高铁。高铁建成后，来往新加坡和吉隆坡约6小时的车程将缩短至大约90分钟。届时，吉隆坡与新加坡基本上将能实现“一日生活圈”的双城概念。

　　政府也计划在“大吉隆坡”计划下，将吉隆坡打造成购物天堂，吸引更多外国游客在吉隆坡购物。

　　此外，政府还将开设3条地铁线，会连接现有的轻快铁站，以增加大吉隆坡地区交通的连贯性。

　　马来西亚房产随着大吉隆坡计划的有序实施，未来几年，马来西亚尤其是吉隆坡的房价上涨空间会更大。

　　学区众多 以租养学：对于国际学校众多的吉隆坡而言，要在吉隆坡购置学区房，相比国内而言，实在更划算，不仅学费低廉，学区房也不用花天价购置，而房产为永久产权，孩子学习更放心无忧，即使房产用于出租，也可获得每年5%-7%的出租收益。

　　成熟完善的房产交易市场：在马来西亚买房，买家签订正式合同后，首付款打入买家指定的律师信托账户，开发商、买家、律师任一方无权动用，专款专用，直到房屋产权证、质检证、合格证全办理完毕。因此，开发商无法携款而逃，若开发商不按期合格交楼，一分钱也收不到；而买家也无任何损失，将收回全部首期付款及利息。

　　马来西亚房地产租赁市场也同样非常发达，一切事宜都由中介负责，马来西亚的中介都非常专业，极少出现坐地涨价、跳单等有违职业道德的行为。据了解，约有70%-80%的中国内地人在吉隆坡买房后，即通过中介将房子出租，收取租金。出租对象多数为欧美国家在马来西亚的临时居民，租约多在一年以上。

　　在吉隆坡，越靠近市中心双子塔的房价越贵，租金回报率也越高。吉隆坡整体租金回报率在6%左右，双子塔附近的房子，不少租金回报率可以达到7%、8%，甚至更高。

　　与国内的房价普遍高企的现象不同，而马来西亚的房产投资额远没有想象中高。大部分可以贷到高至百分之70甚至80的贷款额度，仅需首付百分之30，投资门槛较低，且大多为为精装房，还有免费车位，可节省装修成本，使加速现金流，提高投资回报。

　　总结：

　　海通证券姜超在《2017年2季度经济和资本市场展望》中认为，本轮国内房价上涨其实已经与人口结构角度的刚性需求无关，而是彻头彻尾的金融现象。

　　当每个微信群都在谈论房价、饭局聊天也离不开买房卖房的时候，全民癫狂其实早已开始。房子的“居住属性”无形中正在被“金融属性”压倒，即使“有恒产者有恒心”，但身处这场罕见的泡沫中，中产阶级的悲观预期也在放大。

　　其实，聪明的投资者不会总想着通过炒房一夜暴富，短线行为不如长期投资的收益来的稳定。

　　海外投资专家提醒，务必在充分调查及掌握当地房产政策、规定及汇市情况后再作投资，同时要综合考量开发商的品牌和实力、房产的地理位置、项目配套设施以及当地文化背景等因素。最好聘请专业的中介机构和律师，以增强交易的安全性。

　　投资的核心应该是识别风险。极度透支的国内房价怪圈，最终只有时间可以给我们一个答案。

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